近期，江苏法治报发表了一篇报道，题目为《八年‘居住权案’尘埃落定》，主要讲述了一场长达八年的“居住权”维权之路。《民法典》实施前，因没有具体的法律规定，居住权在司法实践中应用并不广泛，法院的自由裁量空间很大。考虑到社会生活的实际需要，以及长期以来的司法经验，《民法典》新增居住权，明确了居住权的法律要件，为日后行使居住权提供了法律依据。
孙绍波/画
案例回顾
邢某与前妻有一子一女，1992年前妻去世。1993年，邢某自行购买了一套房产。2006年11月，81岁的邢某与汪某登记结婚。2008年7月，邢某通过遗嘱公证将该房产遗赠给孙子邢某健。2013年6月，邢某去世，汪某因名下没有其他房产，一直居住在该房屋中。2013年8月，邢某健通过法院判决取得该房屋的所有权，并取得案涉房屋的产权证。之后，邢某健一直要求汪某搬出，遭到多次拒绝后，便诉至法院，要求排除妨害，请求判令汪某限期搬离。
邢某健起诉汪某排除妨害纠纷一案，汪某一审败诉，二审经法院审理认为，汪某作为邢某的配偶，已履行了夫妻之间相互扶助义务，在邢某去世后，汪某居住于案涉房屋内的现状应当得到尊重，在夫妻一方死亡，另一方又无其他居住条件的情况下，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。而邢某健取得案涉房屋所有权系继受取得，其对物权的行使不得损害汪某在前形成的合法权利。最终，二审改判汪某胜诉，对案涉房屋享有居住权益。
然而，邢某健于2019年4月将案涉房屋出卖给章某。为取得房产，章某再次将汪某告上法庭。该案经一、二审，确认了汪某对案涉房产的居住权受法律保护，邢某健在未取得汪某的同意并妥善安排其居住的情况下，擅自将案涉房产出售给章某，章某可另行向邢某健主张违约责任。自此，这场持续了八年的居住权纠纷，才正式告一段落。
律师说法
在民法典实施前，居住权并不是法定的物权权力，只在已废止的原《婚姻法》若干问题的解释（一）第27条有提到，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。在上述案例中，由于缺乏明确的法律规范，法院基于家庭成员应相互扶助的基本法律原则，以及保护老无所依的老年人的善良风俗出发，认为对于已履行了相互扶养义务的家庭成员，其居住权不需要所有权人的明确赋予，而是弱者基于身份获取的生活上的基本保障。自民法典实施后，居住权作为一类全新的用益物权，将不再是法律上的空白，为保障老年人、生活困难又缺乏劳动能力的女性等弱势群体居有定所，提供法律依据。
民法典下的居住权需要注意哪些方面呢？
居住权的法律特征
《民法典》第366条新增居住权的规定，当事人可通过合同（或遗嘱）约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。基于此，居住权有以下法律特征：
1、居住权可通过协议或遗嘱确立，是一种基于他人房屋所有权而产生的用益物权。另外，通过法院判决或调解也可以有效设立居住权。
2、居住权仅限于在住宅上设立，主要用途是满足生活居住需要，而非商业收益。
3、居住权经登记后设立，自居住权期限届满或居住权人死亡时消灭。居住权消灭的，应及时办理注销登记。
4、居住权一般无偿设立，不得再行出租。
5、居住权只能居住权人享有，不得转让或继承。
6、设立居住权的房屋转让或被继承的，不影响居住权人继续占有、使用房屋。
居住权的生效要件
《民法典》第368条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此，在当事人通过协议或者遗嘱确定了居住权之后，需要到登记机关进行居住权登记，居住权经设立登记后才生效，对相关各方具有法律约束力。
在以往的司法判例中，当事人对居住权事宜有协议约定或遗嘱，且确有证据证明居住权真实存在的，法院一般予以支持。然而，《民法典》明确规定居住权的生效要件是登记，未登记不生效。在《民法典》实施后，居住权的设立似乎“不易反难”，仅有协议或遗嘱，并不足以确认居住权已有效设立，只有在办理登记后，居住权才依法设立，能够对抗他人。
居住权大多基于亲属关系或扶养扶助关系而产生，带有一定的身份属性，因此居住权专属于居住权人，不得转让或继承，并至居住权人死亡或居住权期限届满时消灭。同时，作为一项新物权，需要办理物权的设立登记及注销登记。为避免不必要的麻烦，当事人在签署居住权协议或订立遗嘱时，应同时办理设立登记，以确保居住权依法有效，并据此对抗其他权利人。而受让房产时，以后要多考察一项，即是否设立有居住权，否则也会遇到买房却住不进去的尴尬境地。
